築年数の古いマンションを購入したり借りたりする際、「新耐震だから安全」といった話を聞くことがあります。 購入するにしろ、賃貸マンションに引っ越すにしろ、住まいの安全性は気になるところです。「新耐震」とは何なのか？ それ以前の建物は地震の際に危険なのかについて解説します。
「新耐震設計基準」の導入は1981年
新耐震設計基準、いわゆる「新耐震」とは、1981年の建築基準法改正で導入され、現在も使われている、建物の耐震設計基準のことです。この基準を満たしていれば、大地震が起きても人命にかかわる被害は出ないといわれています。
新耐震を満たしていれば震度6～7でも倒壊・崩壊しない
具体的には、数百年に一度発生する地震（東京では震度6強から震度7）でも倒壊・崩壊せず、数十年に一度発生する地震（東京では震度5強）で損傷しないとされています。
建物に全国一律の耐震基準が設けられたのは、1950年の建築基準法からです。それまでは、大都市部を除いて耐震基準はありませんでした。
その後、耐震基準は何度か改定されてきましたが、大きく変わったのが、1981年の新耐震設計基準でした。そのきっかけとなったのは、1978年の宮城県沖地震で建物倒壊により大きな被害が出たことです。
安全性の目安のひとつは1981年6月以降の「新耐震」対応かどうか
1981年6月1日以降に建築確認申請された建物は、新耐震設計基準を満たすことが義務づけられています。つまり、以後に建築確認を受けた建物であれば、現在の基準の耐震性が保証されていることになります。
実際、1995年の阪神大震災の時も、新耐震設計基準に沿って建てられた1981年以降の建物かどうかで被害に大きな差が出ました。マンションの場合も戸建て住宅の場合も、1981年以降に建てられたものであるかどうかは、安全性を判断する上での大きな目安となります。
なお、1981年の新耐震設計基準より前の耐震基準や、それらの基準の下で建築された建物を「旧耐震」と呼ぶことがあります。
戸建て住宅では2000年基準も重要
戸建て住宅については、この1981年の新耐震設計基準に加えて、2000年の建築基準法改正の前か後かも耐震性の大きな分かれ目になります。
1995年の阪神大震災で多くの木造家屋が倒壊したのを受けて、耐震性強化のための研究が進められ、これを踏まえて、2000年の法改正では、新築の際の地盤調査や壁の配置に関するバランス計算が義務化されるなどしました。これにより、木造住宅の耐震性は大幅に向上しています。
マンションより戸建て住宅の方が安全？
マンションと戸建て住宅では、マンションの方が地震の際に倒壊しにくそうなイメージもありますが、現在では多くのマンションより強固な耐震性を備えた「長期優良住宅」と呼ばれる戸建て住宅も増えています。
住宅品質確保促進法（品確法）という法律では、住宅性能表示制度という住宅性能評価の制度が設けられており、この中で耐震性能については3段階のランク付けがされています。
最低ランクの「耐震等級1」は、建築基準法の新耐震設計基準と同等のランクで、現在の新築マンションの多くはこの「耐震等級1」、つまり最低限の耐震性しか備えていません。
「耐震等級2」は建築基準法の新耐震設計基準（＝「耐震等級1」）の1.25倍の耐震性を持つ建物、最もランクが高い「耐震等級3」は1.5倍の耐震性を持つ建物です。「長期優良住宅」と呼ばれる戸建て住宅は、法律で、最低でも「耐震強度2」以上の強度を備えるものとされています。つまり、建築基準法の「新耐震」よりも高いレベルの耐震性を持っているのです。
一般的に、マンションなどの集合住宅よりも、戸建て住宅の方が、より低コストで耐震性を強化しやすいとされています。木造の戸建て住宅よりもマンションの方が地震の際に安全だという考え方は、もはや過去の物と言ってよいでしょう。
耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）
| 耐震等級1 | 極めて稀に（数十年に一度程度）発生する地震による力（建築基準法施工令第88条第2項に定めるもの）に対して損傷を生じない程度 |
| 耐震等級2 | 極めて稀に（数百年に一度程度）発生する地震による力（建築基準法施工令第88条第2項に定めるもの）の1.25倍の力に対して損傷を生じない程度 |
| 耐震等級3 | 極めて稀に（数百年に一度程度）発生する地震による力（建築基準法施工令第88条第2項に定めるもの）の1.5倍の力に対して損傷を生じない程度 |
※数十年に一度発生する力は震度5強を想定。
出典：新築住宅の住宅表示性能ガイド（国土交通省住宅局住宅生産課）
「旧耐震」の建物は耐震診断の確認を
「新耐震」以前、つまり1981年5月以前にできた「旧耐震」の建物がすべて地震の際に危険かというと、必ずしもそんなことはありません。とはいえ、建物によって強度にばらつきがあり、中には震度6強から震度7の地震で倒壊の恐れのある建物も多数存在するのは事実です。
そこで、旧耐震の建物を対象に、構造的強度を検査し、耐震性のレベルや大地震の際の被害程度を判定する「耐震診断」が行われています。自治体によっては耐震診断に補助を行っているところもあります。
「新耐震」以前の住居に引っ越すなら事前に確認を
「新耐震」以前の住宅の購入や賃借を考えている場合は、不動産仲介業者に、その住宅が耐震診断を受けているか、受けている場合は診断結果がどうなっているかを確認してみるとよいでしょう。
ただ、旧耐震の建物には、耐震診断を受けていなかったり、受けていても結果を開示していないものがかなり多いのが実態です。集合住宅のオーナーで構成する管理組合としては、耐震診断で不適との結果が出れば資産価値が下がってしまううえ、建て替えか耐震補強工事かの選択を迫られることになるため、及び腰になってしまうのです。
そんなことから、旧耐震の建物で耐震診断結果を開示していないような場合は、耐震性に問題のある物件と考えておいた方が無難でしょう。