引っ越し時に敷金を取り戻すために知っておきたいコツ

賃貸住宅をめぐるトラブルで最も多いのが、建物の明け渡しの際の敷金返還をめぐるものです。壁紙やフローリングの張り替え、部屋のクリーニング費用などを敷金から差し引かれたが納得いかないといった苦情や相談が、全国各地の消費生活センターには数多く寄せられています。今回は敷金を取り戻すために知っておきたいポイントを解説します。

そもそも敷金は何に使われるの？

敷金とは、建物の賃貸借契約の際、将来の家賃が滞納されたり、賃借人の不注意などによって建物が損害を受けた場合に備えて、その担保として賃貸人が賃借人から預かるお金のことです。「保証金」という呼び方をすることもあります。

住宅の賃貸借契約では、特約のない限り、賃借人は退去時に建物を原状回復して賃貸人に返還する義務を負っています。敷金はこの原状回復に使われます。部屋の借り主が退去する時点で、借り主の故意・過失などにより通常の使用では起こり得ないような損傷や汚れがあった場合、貸主は敷金から原状回復の費用を差し引いて、残額を借り主に返還することになるわけです。逆に言えば、明け渡し時点で未払い家賃や建物のひどい損傷や汚れなどがなかった場合には、敷金は全額が返ってくることになります。

「原状回復」は入居時と同じ状態という意味？

注意しておきたいのは、「原状回復」が、入居時と同じ状態にするという意味ではないことです。

たとえば室内の畳やカーペット、フローリングや壁紙などは、普通に使っているだけでも年数が経つごとに汚れや傷で劣化していくことは避けられません。家主が賃借人のために設置したエアコンや給湯器などの設備も、機械である以上、使っているうちに故障したり、製品の寿命を迎えたりすることがあります。

通常の部屋の使い方をしていても生じる、このような経年劣化による自然損耗は、原状回復義務の範囲には含まれないと考えられています。したがって、それらの交換・修理の費用を敷金から差し引くことは許されません。

この費用、貸主・借主どちらが負担？

敷金返還をめぐるトラブルが全国各地で後を絶たないのは、「原状回復」の具体的な範囲がどこまでであるかが、法令上、明確になっていないのが一因です。

そこで、独立行政法人国民生活センターでは、具体的な事例ごとに、どこまでが「原状回復」の範囲なのか、つまり費用が貸主と借主どちら側の負担になるかの基準を示しています。これは国土交通省の策定した「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を踏まえて作成したもので、法的な強制力を持つものではありませんが、各地の消費生活センターがトラブル解決をあっせんする際の解決基準となっています。以下では、これに沿って補修費用が貸主（家主）・借主どちらの負担になるか、具体例を見ていきましょう。

原状回復時の費用負担区分の目安

※１：ペット不可の特約があるときや、ペットを飼うことで賃貸住宅に通常損耗を超えるような損害を与えたときは、多くの場合、契約違反（善管注意義務違反）に基づく損耗として、借主が修繕費用を負担すべきことになると考えられる。
※２：喫煙による壁、天井等の汚れについては、それが通常の汚損を超える場合は、借主はその修繕費用（クリーニング代や壁紙の張替え費用等）を負担しなければならない場合もある。
※３：借主の故意・過失あるいは善管注意義務違反により、通常の使い方をしていた場合と比べて汚れが拡大したときは、借主も相応の責任を負う。

出典： 賃貸住宅の退去時に伴う原状回復に関するトラブル （国民生活センター）

日照による壁紙の変色

自然損耗として原状回復の範囲には含まれず、壁紙の張り替え費用は家主の負担となります。

ペットの飼育に伴う壁や柱、床の傷

多くの場合、借り主の負担となります。特に、賃貸借契約にペット不可の特約がある場合は、そもそもペットの飼育は契約違反となるので、これによる室内の汚損は当然、借り主側の負担です。

冷蔵庫やテレビ、洗濯機、エアコンなどを設置したことによる壁や床の黒ずみ

これらの機器の設置は通常の部屋の使い方を超えるものではないので、自然損耗として修繕費用は家主側の負担となります。

喫煙によるヤニ汚れ

喫煙による壁や天井などの汚れについては、基本的には家主側の負担となります。ただし、それが通常の汚れや損傷の程度を超えると考えられる場合は、借り主側がクリーニング代や壁紙の張り替え費用などを負担しなければならない場合もあります。

部屋のクリーニング代

部屋の明け渡し後、家主は新しい入居者のために専門業者を使ってルームクリーニングをするのが一般的です。その費用は、借り主が日常の掃除を怠っていなかった場合には家主側の負担となります。

錠前の交換

退去に伴う錠前の交換は、借り主が鍵を紛失したり、錠を壊してしまったなどの事情がない限り、家主側の負担となります。

網戸の交換

通常の使い方をしていて網戸に穴あきやゆがみなどが生じた場合は、修理費用は家主側の負担となります。

結露による壁紙などの染み・カビ汚れ

基本的には家主側の負担となります。ただし、借り主の故意・過失などにより、通常の使い方をしていた場合と比べて汚れが拡大している場合は、借り主側も相応の責任を負うことになります。

トイレ・浴室などの水あか・カビ汚れ

基本的には家主側の負担となります。ただし、これも借り主の故意や過失などが原因で汚れが大きくなった場合は、借り主側も相応の責任を負います。

敷金返還のために知っておきたい減価償却の基本

減価償却とは、企業会計で使われる物品購入費用の計算方法で、長期間使われる物品の取得（設備投資）に要する費用を、その耐用年数に従って予想される使用期間中の各年度に分散配分するやり方です。

減価償却自体は賃貸住宅の敷金返還とは直接関係はありませんが、耐用年数が過ぎればその物品の価値がなくなるという考え方は、敷金の返還交渉の上で参考になるかもしれません。たとえば、室内にもともと設置されていたエアコンを借主の不注意で壊してしまったとして、そのエアコンが耐用年数を過ぎていた場合には、すでに価値を滅失してしまったものとして、その修理・交換費用を敷金から控除しないよう家主に交渉する余地もありそうです。

なお、通常の使い方をしていて壊れた場合には、そもそも建物の備品の補修義務は特約のない限り家主側にあるので、修理・交換費用を敷金から差し引くことはできません。

将来の敷金返還のために新居のチェックも入念に

引越し先の新居についても、将来退去する際の敷金返還交渉に備えて、入居時に建物の状態を入念にチェックしておきましょう。

できるかぎり家主や管理会社、不動産仲介会社などの立ち会いの下で室内の現状を確認し、汚損や備品の不具合などを見つけたら、その状態を写真などの記録に残した上、家主側から確認書を取っておきましょう。証拠を残しておけば、明け渡しの際にそれらの汚損や不具合が自分によるものでないことを主張でき、補修費用が敷金から控除されるのを防ぐのに役立ちます。