住宅の賃貸借契約には、「普通借家契約」のほかに、「定期借家契約」があるのをご存知ですか？ 普通借家契約との一番の違いは、契約の更新がないということ。もし、良いなと思った物件に「定期借家」と明記があったら、どんなことに注意する必要があるのでしょうか？
定期借家契約の特徴と誕生の背景
定期借家契約は、不動産業界からの強い要望を背景に、空き家の有効活用などの観点もあって、2000年の借地借家法改正により生まれた契約類型です。
「普通借家契約」は更新が前提
従来の普通借家契約では、経済的に弱い立場の借家人を保護するために、契約期間が終わっても、入居者の側が退去の意思を示さない限り、契約は更新されます。
家主側は「正当事由」がない限り、契約を終了して借り主を立ち退かせることはできず、「正当事由」があったとしても立ち退き料を支払う必要があります。
また、普通借家契約では、契約更新の際に家主側が家賃を値上げしようとしても、借り主が同意しなかった場合、借り主はそれまでと同じ額の家賃を払えば住み続けることができます。
「定期借家契約」は更新ナシ
定期借家契約には、契約の更新という概念自体がなく、契約期間が満了すれば契約が確定的に終了します。
貸主と借り主の合意で再契約しない限り、借り主は立ち退かなくてはなりません。
普通借家契約の更新と違って、貸主は理由のいかんを問わず再契約を拒否することができます。
また、再契約にあたっては以前の契約条件に縛られることもないので、貸主側は周辺の家賃相場に合わせて新しい家賃額を設定することができます。
不動産の有効活用に繋がる理由
定期借家契約の導入には、不動産の有効活用という側面もあります。
これまでの普通借家契約では契約更新が前提となっているため、何年か先に入居者に必ず退去して欲しいような物件は貸し出すのが困難でした。
たとえば、転勤や家族の介護で一定期間家を空けているが、いずれ必ず帰ってくるという場合や、何年か先に道路拡張で建物の解体が計画されているような場合などがそうです。
そうしたケースでも、定期借家契約であれば、契約期間が終了すれば入居者は必ず立ち退くことになるので、家主としては安心して貸し出して家賃収入を得ることができます。
どんな住宅が定期借家契約になるか
契約期間が満了すれば必ず契約が終了する定期借家契約の登場により、従来の普通借家契約では賃貸できなかったような物件も活用できるようになりました。
ケース1：転勤で遠方に引っ越す場合
たとえば、家を所有している人が遠方に転勤することになった際に、その家を一定期間、別の人に貸し出すリロケーションには、よく定期借家契約が使われます。
3年経てば元の勤務地に帰ってくることが分かっている場合なら、契約期間3年間の定期借家契約で家を貸し出せば、3年後には必ず明け渡され、貸主は再び元の家に住むことができます。
ケース2：再開発などで取り壊しが決まっている場合
何年か先に再開発計画などで建物の取り壊しが決まっていたり、建て替えを予定しているマンションに、それまでの間は住宅を貸し出して賃料を得たいというときにも、定期借家契約が使われます。
最近増えているシェアハウスも、契約期間が数カ月から長くても1年程度という短期間の定期借家契約となっているところが多くなっています。
これは、共同生活という特性上、他の住人に迷惑をかける人やルール、マナーを守れない人を長期間居座らせることなく、契約終了のタイミングで退去させることにより、住人同士のトラブルを防ぐ狙いがあるとみられます。
定期借家契約の要件
定期借家契約では、普通借家契約と違って契約更新ができず、借家人にとっては不利な面があることから、法律で厳しい要件が課せられています。
まず契約を結ぶ際、貸主は借り主に対し、契約の更新がなく、契約期間が満了すれば契約が確定的に終了することを、書面および口頭で説明しなくてはなりません。
この説明義務を貸主が怠った場合は、契約内容のうち契約更新がないという特約部分についてのみ無効となるため、契約は普通借家契約となります。
宅建業者が仲介を行う場合は、その仲介業者も重要事項説明としてこの説明を行う必要があります。
また、契約期間1年以上の定期借家契約では、貸主は借り主に対し、契約期間満了の6カ月前までに契約の終了通知をしなくてはなりません。
この通知を怠った場合、契約期間が満了しても借り主が同意しない限り契約を終了させることはできません。
定期借家契約のメリットとデメリット
借りる側のメリット
借りる側にとっての定期借家契約のメリットとして、普通借家契約の物件に比べて家賃が割安であるとよく言われます。
具体的に比較できるデータがあるわけではありませんが、定期借家契約の方が割安になる傾向は確かにあるようです。
貸す側のメリット
貸す側にとっては、定期借家契約では契約期間が終われば更新がないため、その時々の物価や家賃相場の状況などに即して契約条件を見直したり、あるいは必要に応じて建物を売却することもできるメリットがあります。
そうした利点の分だけ、家賃が割安になっていると考えることができます。
逆に言うと、普通借家契約では、家主側からの契約更新拒否がほとんどできないため、長期間建物を維持・管理しなくてはならず、いったん契約したら家賃の値上げもなかなかできません。
普通借家契約の家賃には、そうしたリスクやコストの分が上乗せされているとも考えられます。
借りる前にリスクの確認は必須！
借りる側にとっては、定期借家契約では契約期間満了時に必ず再契約してもらえるという保証はありませんし、再契約の際に家賃を値上げされても文句は言えません。
さらに、定期借家契約では、契約期間中の中途解約も、転勤や介護などやむを得ない事情がある場合を除いて、認められません。
そのような制約を受け入れた上でも、なおその物件に入居するメリットがあるかどうかをよく考えましょう。
基本的には、契約期間が満了したら出て行く覚悟が必要です。再契約を繰り返して長く住み続けたいという人には向いていないので、避けるようにしましょう。