家賃交渉から考える、引っ越しと更新、得なのはどっち？

節約をしようと思った際、下げたいのは固定費。家賃はその最たるものです。いま住んでいる賃貸住宅の家賃が高いと感じているとしたら、または消費増税や周辺環境の変化で家賃が値上げされたら？ 家賃の値下げ交渉をする、引越しをする…どちらがいいのでしょうか？ 家賃に納得できない場合、契約更新と引越しのどちらが得なのか考えてみましょう。

家賃交渉はいつでもできる

賃貸住宅に住み始めてから、自分の支払う家賃が他の居住者に比べて高すぎるとか、近隣の同条件の家に比べて割高なことが分かったとします。あるいは、長く住んでいるうちに老朽化で住み心地も低下したり、デフレで家賃相場が下がったりすることもあります。そのような場合、賃貸借契約の更新のタイミングで家主側に値下げを交渉するのが一般的。

しかし、実は家賃値下げ請求は賃貸借契約の期間中であってもいつでもできるのです。契約書にサインしておいて何だと言われそうですが、 「借地借家法」の第三十二条に、この点は明記されています。

第三十二条　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

出典：借地借家法（平成三年法律第九十号）

ようするに、

1. 土地や建物に対する税金の負担の増減があったとき
2. 土地や建物の価格の上昇または低下、その他の経済事情の変動があったとき
3. 近隣の同種の建物の賃貸価格と比べて大きな差があるとき

は、当事者は「契約の条件にかかわらず」、つまり契約書で家賃額を定めていても、相手方に賃料の額の増減を請求できると定めています。

「一定期間賃料を増額しない旨の増減しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」と規定されているので、特約がある場合には家主側からの賃料の増額請求はできないのですが、逆に、たとえ賃料を減額しない旨の特約があったとしても、借り主側からの減額請求はできると解釈されています。

交渉ができるのは、今後の家賃のみ

なお　家賃の減額請求は「将来に向かって」できるとされており、すでに支払い済みの家賃について、さかのぼって値下げを請求することはできません。

この規定は、借り主が家賃の値下げを請求する場合だけでなく、家主側が値上げを請求する場合にも適用されます。たとえば、その建物や土地にかかる固定資産税が前年より高くなったとすると、その税負担の一部を家賃に上乗せする形で家賃の値上げを借り主に請求できることになります。

家賃の値下げ交渉の方法

根拠を示して、丁寧に相談

家主側に家賃の値下げを請求するにあたっては、その根拠を示す必要があります。不動産の評価額が下がって固定資産税が減額されたとか、同じ間取りの隣の住戸より家賃が高いといったことです。

賃貸の場合は、まずは管理会社に家賃値下げ交渉の連絡をし、そこから家主（オーナー）に話を通してもらうことが一般的です。その際、「安くして欲しい」だけではなく、根拠を示したうえで、「家賃の値下げを相談できませんか？」というように あくまで穏やかに申し入れましょう。

たとえ、他の部屋に比べて自分の部屋の家賃が大幅に高かったことがわかったとしても、感情的になりケンカ腰で連絡しては、交渉どころではありません。家主や管理会社から「住んでいて欲しくない住人」認定され、住みづらくなってしまう恐れもありますので、気をつけましょう。

家賃交渉の根拠一例

• 同じマンション・アパートの同一の間取りの部屋より、自分の部屋の家賃が高い
• 同じマンション内に空室が多いなどの理由でフリーレント募集などをしている
• 同じタイプの近隣マンションに比べて、家賃が大幅に割高である

簡易裁判所での民事調停は最終手段

もし家主側との話し合いで値下げに合意できない場合、あくまで値下げを求めるのであれば、簡易裁判所での民事調停を経て、最終的には裁判で決着することになりますが、これはあくまでも最終手段。

家賃交渉がこじれた場合、家主側からは「いまの家賃に納得できないのなら出て行ってくれ」と要求されることもあるかもしれません。その場合でも、以前に合意した額の家賃を毎月支払い続ける限り、退去する必要はありません。家主が家賃の受け取りを拒否するような場合には、家賃を法務局に預ける供託という手続きを取れば、家賃は支払ったものとして扱われます。

逆に、いまの家賃額に納得できないからといって、家賃の支払いを止めてしまったり、自分が適正と思う金額しか支払わなかったりするのは禁物です。契約違反となって、退去しなくてはならなくなります。

家賃の値下げに失敗したら、引越しの検討も

値下げすべき根拠がある場合でも、家主側が素直に値下げに応じてくれるとは限りません。

あくまでも家賃値下げのために戦うということになると、民事調停や裁判にゆだねるしかないのですが、裁判ともなると時間もかかるうえ、家賃の適正額について専門家に鑑定を依頼することになれば、その費用もかかります。手続きの手間や時間、費用を考えると、実際は、値下げに失敗した場合も、値下げを諦めてそのまま住み続けるか、もっと条件の良い物件を探して引っ越すかの選択となります。

転居の場合は引越し料金や新居の敷金・礼金、仲介手数料といった一時費用が発生します。これらの費用も考慮した上で、いまの家に住み続けるのとどちらが得か、慎重に検討するようにしましょう。同じところに長く住み続ける予定であれば、よりよい物件を見つけて引越したほうがよいこともあります。

家賃が9万円、管理費・共益費5千円で引っ越さない場合

たとえば、現在の家賃が9万円、管理費・共益費が5,000円の場合、引っ越し先の家賃がいくらくらいなら、引っ越しが得だといえるでしょうか？ 家賃交渉で値下げがされずに、そのまま住み続けた場合と、家賃が1万円下がる部屋に引っ越した場合で比較してみまましょう。

引っ越さずに更新して1年間住み続けた場合

引っ越さずに更新をする場合、更新料は一般的に家賃1ヵ月分にあたるため、通常の家賃以外で必要となるのは、更新料と火災保険の更新料くらい。この手軽さから、よい物件がなければ更新…という風に更新を重ねている人も多いかもしれません。

引っ越さずに2年間住み続けた場合

引っ越さずに3年間住み続けた場合

引っ越さずに4年間住み続けた場合

家賃が1万円安い家賃8万円、
管理費・共益費5千円の物件に引っ越した場合

家賃が1万円安い8万円、管理費・共益費が5,000円の物件に引っ越した場合を考えてみましょう。引っ越し料金は、通常期で移動距離15km以内（同一市区町村程度）、1人の引っ越しを想定し、その他も一般的な金額に近いと思われるものを入れてありますので、参考にしてください。

引っ越しした場合の初期費用・1年目の費用

引っ越した場合、1年目の費用だけ見ると、引っ越し初期費用などがかかるため、1万円安い物件に引っ越しても、更新した方が割安になりそうです。

引っ越して2年間住んだ場合

引っ越し後1年間の費用で比べると、初期費用が安い更新が有利でしたが、2年間住めば話は別。家賃1万円が安い物件に引っ越すなら、毎月の下がった価格が影響し、引っ越しをした方が2年間の合計費用は抑えられそうです。

家賃が5千円安い家賃8.5万円、
管理費・共益費5千円の物件に引っ越した場合

では、家賃が5千円安い8万円、管理費・共益費5,000円の物件に引っ越した場合ではどうでしょうか。

引っ越しした場合の初期費用・1年目の費用

1年目の合計金額は、引っ越し代含め、初期費用がかかるため更新をした場合よりもかなり割高になります。

引っ越して2年間住んだ場合

月々の家賃が5,000円安くなっただけでは、2年間住んだ段階でも、引っ越さずに更新した2年間費用：2,380,000円より割高です。

引っ越して3年間住んだ場合

引っ越した方が安くなるのは3年間住んだ場合、ここで引っ越さずに更新を続けて3年間住んだ場合の費用：3,620,000円よりも、5千円安い家賃の物件に引っ越して更新した3年目の方が、3,567,500円と安くなります。

引っ越しで節約を狙うなら、家賃の下げ幅と引越し後の居住年数で検討

固定費である家賃を下げるのは、家計に大きなプラスになりますが、下げ幅がいくらなのか、引っ越し後、何年住むのか…によっても節約効果は変わってきます。敷金・礼金や仲介料、引っ越費用等の初期費用がいくらかかるのかまで考えたうえで、比較をするようにしましょう。

とはいえ、引っ越し後の家賃が安くなった物件に長く住めば住むほど、節約効果は出てきます。よい物件がないかどうか、気にかけてみましょう。