契約の時期によって家賃は変わるのか？という、カフェで隣にいたMBA女子の質問に勝手に答える
カフェで仕事をしていると、いろんな声が聞こえてきます、
先日、アポイントの合間に入ったカフェドクリエで、隣に座ってきたお姉さんがMBAのお勉強をしていました。
MBAのお勉強ということは、頭がいいんだろう。向上心がすごいんだろう。と思っていましたが、突然、電話をし始めて”社宅の手配の話をし始めました。”
おっと、社宅の話となると、聞き捨てならん。とばかりに、耳をそばだてますと、どこどこのエリアがいいとか、間取りがどうとか、まあ、よくある話。
ところが最後にこのお姉さんが発した言葉は、僕の予想の範囲外のお話でした。
「この時期に探したほうが、家賃が安いと思って」
んんん？？？家賃が安い？？
どうやらこのお姉さんの頭の中では、繁忙期は引く手数多なので、お部屋の賃料も上がる。でも、繁忙期でない時期ならば、賃料は下がっているという認識のようです。（事実、そういった話をしていました）
これ、みなさん、どう思いますか？
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季節によって契約賃料が変動するか
結論を言えば、変動しま・・・す！
変動します。
とはいえ、MBA女子さんのケースではほとんど無関係ですし、ほとんどの人にとってきにする必要がありません。順を追って説明しますね。
まず、不動産はよく言われるように、１点モノで、２つと同じお部屋はありません。
ですので、借りたい！という人と、貸したい！という人のバランスが取れる地点が、賃料となります。
このバランスですが、建物の築年数や、間取り、駅からの距離、設備などの要因によって、大まかに決まっていて、これが “相場”と呼ばれるものです。
ですので、この相場から大きく外れるようなことはほとんどありません。
MBA女子さんの例でみると、”賃料が上がる前に契約をしよう”と考えているといことでしたが、基本的に繁忙期だからといって、契約賃料が上がることはありません。
ですから、MBA女子さんは、焦ることなく、好きな物件をさがせばいいのです。
では、僕がいった、変動するという意味をご説明します。
繁忙期でも借り手がつかない物件は・・・
例えば、新入学生向けのマンションやアパートの場合、２〜３月の繁忙期は非常に重要です。なぜなら、そこで入居してもらえないと、期の途中で入居される確率は、一般的なマンションやアパートに比べて低いからです。
ですので、このように、期中に他の借り手を見つけることが難しそうな場合、オーナーさんが、賃料を下げて入居者を募るケースがあります。
ですから、賃料が変動する可能性があるというのは、入居者が入らない物件の賃料は繁忙期後に下がる可能性があるということなのです。。
とはいえ、2月に契約すると、60,000円の家賃で、6月に契約すると、50,000円の家賃なんてことは、契約者同士で不平不満がでますので、かなり難しいでしょう。
事実、僕も新築で入居したマンションで入居から４年経った時に更新後の賃料が、新築の時のままでした。そんなとき、同じ間取りの別のフロアが、新築当時に比べて、賃料が下がっていたので、そのネタを元に賃料交渉をすると、月額2,000円も下げることができました。
こんな感じで、同じ建物に住んでいて、隣の人との賃料差が大きいと、不平がでますから、管理会社や、オーナーさんは、賃料を下げたり、あげたりすることはあまりないのです。
また、逆のパターンもありまして、あまりに人気のお部屋の場合、管理会社からオーナーさんに賃料アップを勧めることがあります。1000円値上げしても、お客さんは入りますよ。という具合に。
その場合、隣のお部屋の人は、契約時の賃料を支払い続けますが、更新時に賃料を見直されて、値上げされることもあります。この辺りは、需要と供給のバランスで成り立つという、最初のお話に戻るわけですね。
とはいえ、ほとんどこんなケースはないと思います。なぜなら、普通は建物が年が経つごとに、劣化していくので、よほど、最初の賃料設定を安くしすぎない限りは、賃料が上がる理由がないからです。
引越し料金と勘違い？
前述の通り、賃料については契約の時期によって変動することはほとんどありません。
ですが、引越し費用は違います。
引越しは、条件が悪いと、どんどん足元をみるような価格を提示されるので、繁忙期よりも、閑散期の方が圧倒的にお安いです。ひどい場合は、３倍以上の価格差が出ます。
ですから、MBA女子さんは家賃というよりも、引越し代金について勘違いをしたのかもしれません。
転居に関わる費用の総額で言えば、間違いなく繁忙期よりは、閑散期の方がお安くなりますしね。
家賃の変動よりも、不動産会社の対応が良い閑散期
繁忙期に契約しても、閑散期に契約しても、家賃は変わることはありませんが、それでも閑散期の方が圧倒的に、不動産会社の対応が違います。
３件の内見をしたい！という場合でも、繁忙期は他にもお客様がいるので、とにかく数をこなすために、１件１件の対応がおざなりになりがちです。（これは引越し会社も同じ）
ですが、閑散期はそこまでお客様の数が多くないので、１人に関わることができる時間を多くとることができます。その結果、気持ちのいいお部屋探しや、お引越しができると思います。
まとめ
というわけで、賃料については、契約時期ではほとんど影響はありませんが、引越し代金は違います。
とはいえ、冒頭のMBA女子さんの場合、家賃は個人負担で、引越し代金は会社が負担してくれるようですので、好きな時期に、好きなお部屋を選べばいいのではないでしょうか？（繁忙期で引越し代金が上がっても、会社負担ですしね（笑））
暮らしっく不動産さんの下記のエントリーを見ると、年間を通して、市場に出回るお部屋の数は、それほど変動は無いようですから、希望条件で毎週検索し続けたり、不動産屋に希望条件を伝えて、この条件に合うものが出たら連絡をしてもらえばいいと思います。
でも、個人で引越し代金を支払う場合は、絶対に繁忙期を避けるべきだと思います！繁忙期は、本当に足元見られるので、気をつけましょう。
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