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5月に引越しをする人は必見!フリーレントの交渉のタイミングはいつやるの?・・・今でしょ!(ふるっ)

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投稿者:横川

こんにちわ。引越しラクっとNAVI(@hikkoshinavi)の横川です。

今日は、お部屋探しの話題です。

僕も今のお部屋に入居した時についていた、フリーレント。1ヶ月程度、無料で居住できる権利がついたお部屋です。とはいえ、無料に騙されないように、注意点をご紹介したいと思います。

大手のお部屋探しサイトだと、フリーレントだけを簡単に検索できるシステムになっていますが、フリーレントありきで探すよりも、まずは自分の希望条件で探したほうが絶対にいいですよ!

フリーレントとは?

そもそも、フリーレントとはどういう仕組みかと言いますと、入居してからの一定期間を無料で住むことができる仕組みです。

例えば、4月1日に入居して、2ヶ月のフリーレントがついているお部屋だと、4月、5月分の2ヶ月間の家賃が無料(フリー)になるんですね。なんてお得なシステムなんでしょうか!

と言いたいところですが、世の中そんなにうまいお話ばかりではありません。

ここからは、フリーレントの注意点をチェックしていきましょう。

フリーレントの落とし穴

一番の落とし穴は、「違約金」です。

この特約が契約時についてくるケースがほとんどです。

例えば、1ヶ月のフリーレントがつくお部屋の場合、1度も更新しないで退去する場合は、家賃1ヶ月分の違約金が発生する!という具合です。

まあ、大家さん(管理会社)の立場からすると、無料期間で退去されるとたまったものじゃないので、違約金をつける。という意味では、理解できるのですが、無料で釣っておいて、退去の時に請求するなんて、気持ちのいい取引ではないことは間違いありません。

長く住む予定だから、違約金発生しないだろうし、大丈夫!フリーレント万歳!という人もいるかもしれません。

とはいえ、あなたがそのお部屋を気に入ったとしても、隣の部屋の人が、夜中にどんちゃん騒ぎを起こす。とか、上の階の人が、Airbnbで貸し出ししていて、外国人のパーティーが頻繁に起こる。とか、住んでみて初めてわかる、お部屋以外で引越しをしたくなる原因が出てくる可能性もあるわけです。

ですから、退去の際のお金の負担を減らすためにも、余計な違約金の契約は避けたいものですよね。

さらなる落とし穴

上記の違約金とは別に、さらなる落とし穴が存在する可能性もあります。

それは、フリーレント分の家賃が、通常の家賃に上乗せされている。可能性があることです。

どういうことかというと、先ほどの違約金がなかったとした場合、1ヶ月分のフリーレント家賃を、通常の家賃に上乗せして提示されている可能性があります。

例をあげて説明します。

家賃:100,000円
フリーレント:1ヶ月(100,000円)

この条件のお部屋があったとして、通常の家賃が100,000円なのに、フリーレントをつける代わりに、108,000円と、8000円の上乗せを行います。

すると、オーナーは毎月8,000円の上乗せ料金を回収できるので、100,000/8,000=12.5ヶ月で回収できる計算になります。

つまり、長く住めば住むほど、入居者が損をする。形になってしまいます。まあ、ここまで極端な形にならなくとも、通常の家賃よりも1,000円や2,000円上乗せして、早期回収を図るケースは少なくありません。

ちなみに、お恥ずかしいお話ですが、我が家にもフリーレントがついていまして、1ヶ月分の家賃が無料で入居できました。まあ、僕の場合、フリーレントは決め手ではなかったのですが、勝手についてました。

そして、入居後にマンションの他のお部屋の家賃を調べてみたところ。。。

 

この緑色のお部屋が僕のお家です。隣は角部屋じゃないですし、間取りも違うので、家賃がお安いのはわかるのです。同時に募集のかかっていた、ワンフロア下の同じ間取りのお部屋が、マイナス1,000円なのもわかるのです。

基本的に、マンションは上のフロアに行くほど、ちょっとずつ料金が上がりますもんね。

ところが、僕の上のフロアの家賃が、僕のお部屋よりも、マイナス2000円なんですね!!

契約時期や、オーナーさんの考え方などで変わってしまうこともあるでしょう。(区分所有の場合は特に)ですが、フリーレントがこの家賃を押し上げた可能性も否定できません。

個人的には、長く住むことができる今のお部屋なので、早急な退居は考えていませんが、次回の更新時には、しっかりと交渉したいと思います。

フリーレントがつく理由

では、続いてフリーレントという仕組みが存在する理由を考えてみましょう。

借りる側のメリット

・キャッシュフローがいい。

 

以上ですが、引越しの際は、色々なお金が飛んでいきますので、とてもありがたいですよね。

とはいえ、前述した通り、違約金というマジックがあるので、違約金が発生する前提の契約だと、単なる 負債の先延ばし というだけなんですけどね。

貸す側のメリット

貸す側にはたくさんのメリットが存在します。

 

・初期費用が抑えることができるので、入居者を集めやすくなる。
・他のお部屋との差別化も図ることができる。
・違約金の設定をすることで、無料期間分の家賃を取りっぱぐれることもない。
・状況によっては、家賃を上げることで、投資金額の回収が早くる。

 

貸す側にとって、最大のリスクは「空室リスク」です。それを少しでも解消するためにフリーレントという、入居者にとってメリットがあるように見せることができる仕組みが出来上がりました。

とはいえ、このフリーレントという仕組みでは、入居者が負担しているだけなので、果たしてこの仕組みが入居者にとって良いものかというと、考えものですよね。

だからと言って、貸す側がずるい!という話にもならないのです。なぜなら、空室を埋めるためには、家賃を下げることが一番の特効薬なのですが、家賃を下げると、既存の入居者からブーブーとクレームが発生する可能性が高まります。

そこで、フリーレントという手品を使って、家賃を下げることなく、入居者を募集するという意味でも、この仕組みが活用されているのです。

まあ、僕自身もフリーレントで契約している情弱モノなので、こうやって書いていて恥ずかしいですけどね(笑)。

管理費はフリーレントの対象外

フリーレントで無料になるのは、あくまで家賃の部分だけです。

共益費や、管理費、その他の名目で毎月支払っているような費用(町内会費など)は、フリーレントの対象外となりますので、ご注意ください。

フリーレントが付いていない物件をフリーレント物件にする条件

ここまで読んでもらった方は、フリーレントにあまりいいイメージを持たれないかもしれませんが、これはあくまでオーナーがフリーレントをつけた場合の話です。

フリーレント付きで紹介されている場合、前述の通り、すでに家賃が高めに設定されている可能性があるので、フリーレントなしの家賃のままで、フリーレントがつくならば、とてもいい条件だと思います。

実は、交渉次第で、フリーレントが付いていなかった物件でも、フリーレントをつけることも可能です。ただし、どの物件でもフリーレントにすることができるわけではなく、ある程度条件が整った時にフリーレントで契約できる可能性が出てきますので、ご紹介しましょう。

空室期間が長い物件

あなたの希望しているお部屋が、空室期間が長い場合、せっかく申込みを検討しているあなたを逃したくありません。1ヶ月分くらいのフリーレントなら、喜んで条件の飲んでくれることもありますよ。

空室期間が長いということは、駅からの距離が遠いとか、築年数が古いとか、何かしらの問題があるはず。とはいえ、あなたがその物件でも大丈夫というならば、しっかりと不動産屋さんに交渉してもらいましょう。

繁忙期のあと

1月〜4月の繁忙期では、オーナーさんも強気なため、あまりフリーレントの交渉に応じてくれません。ですが、繁忙期が過ぎても、借り手がつかなかったお部屋ならば、フリーレントで入居してもらうことも検討してくれます。

これからのゴールデンウィーク明けから、狙ってみてもいいと思います。

フリーレントがダメでもその他でカバーしよう

あえなくフリーレントの交渉がうまくいかなかったとしても、代替え案を用意して、不動産屋さんを通して、交渉してもらいましょう。

交渉のポイントは

・礼金
・家賃
・敷金
・仲介手数料

この順番に交渉してもらいましょう。

基本的に、オーナーさんと入居者が直接、やりとりをする機会はほとんどなく、間に仲介会社(不動産会社)が介在するはずです。彼らの取り分である、仲介手数料は最後まで手をつけず、礼金、家賃、敷金の交渉をお願いしましょう。

こちらの交渉も全滅したら、不動産屋にお願いをして、仲介手数料の割引をお願いしましょう。

どうしようもないオーナーはいますが、とはいえ、不動産屋のスキル次第で、礼金、家賃、敷金は、どうにかなるのが、当たり前です。

オーナーさんから仲介した不動産屋に支払われる広告料を減らしてでも、礼金を無くしてもらったりできるはずですから。

まとめ

というわけで、初期費用を抑えることができる、フリーレント。借りる側としては、嬉しい仕組みですが、最初からフリーレントが付いているお部屋は、契約内容や、家賃が適正なのかを疑うべきです。

とはいえ、フリーレントが付いているお部屋は、それほど多くないので、どうしても初期費用を抑えたい場合は、フリーレントの物件を選ぶよりも、敷金礼金がゼロの物件を探したほうが、件数は多くなると思います。

 

また、気に入ったお部屋が見つかったら、一度、フリーレントの交渉をしてみるといいと思います。最初の月は、日割り家賃の計算があると思いますが、日割り家賃の分だけでもフリーレントにして!という交渉は、いいと思います。

貸す側にとっても日割り計算の端数処理がなくなって、月額の固定金額だけを徴収することができるからです。この辺りは、携帯電話などの通信キャリアが、「初月無料!」という施策を行なっているのと、似ていますね。

というわけで、

・フリーレント物件は探すな!
・気に入った物件をフリーレント交渉しよう!
・フリーレント交渉が通りやすいのは、、、今でしょ!

ということで、本日は締めたいと思います。これから引越しをする人は、是非とも交渉してみてください。

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